A recente Lei 14.825 trouxe mudanças significativas no direito imobiliário, especialmente nos procedimentos de registro e averbação de constrições judiciais sobre imóveis. Essa lei, derivada do Projeto de Lei 1.269/2022, introduz proteções para transações de imóveis sujeitos a indisponibilidade judicial, realizadas por terceiros que agem de boa-fé, sem conhecimento de fatores que possam comprometer a validade da transação. Assim, os direitos reais sobre o imóvel são assegurados ao novo proprietário.

A lei não se aplica em casos onde a matrícula do imóvel já apresenta averbação de indisponibilidade judicial, como em situações de improbidade administrativa dos antigos proprietários ou hipoteca judiciária. Se o comprador estiver ciente da indisponibilidade, a transação não será validada, devido à má-fé.

O principal objetivo da Lei 14.825 é garantir a segurança jurídica dos compradores, assegurando a eficácia dos negócios imobiliários frente a ônus ou restrições, e protegendo os direitos dos adquirentes de boa-fé.

Um exemplo prático da aplicação da lei é quando um comprador adquire um imóvel sem saber de uma hipoteca judicial pré-existente, não averbada na matrícula. Nesse caso, o comprador pode defender sua boa-fé na transação. Similarmente, se um investidor compra um terreno e depois descobre uma constrição judicial não averbada, ele pode reivindicar a boa-fé sem consequências legais.

Inobstante as alterações legislativas trazidas, que elevam a segurança jurídica do negócio imobiliário para o comprador de boa-fé, é imprescindível a realização de uma Due Diligence do vendedor em qualquer transação imobiliária.