Quando se aluga um imóvel, uma das grandes dúvidas que podem surgir é sobre a responsabilidade pelos reparos, manutenções e consertos do imóvel que eventualmente se façam necessários. Afinal, quem deve arcar com esses custos: o proprietário ou o inquilino?
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Em primeiro lugar, vamos entender o que diz a norma. A legislação brasileira, por meio da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91), estabelece diretrizes claras sobre as responsabilidades de locadores e locatários.
De acordo com a lei, o proprietário é responsável pelas chamadas “reparações estruturais” – ou seja, aquelas que dizem respeito à integridade e à segurança do imóvel. Já o inquilino deve arcar com os consertos do imóvel decorrentes do seu dia a dia, conhecidos como “manutenções ordinárias”.
Reparações estruturais incluem problemas como infiltrações significativas, falhas elétricas ou hidráulicas originárias de desgaste natural, e defeitos na estrutura do edifício que comprometam sua segurança e uso adequado. Nestes casos, o proprietário é quem deve pagar pela manutenção, pois são problemas que afetam a estrutura e a funcionalidade do imóvel.
Por outro lado, manutenções ordinárias são aquelas pequenas correções e ajustes necessários devido ao uso contínuo do imóvel pelo inquilino. Isso envolve questões como a troca de lâmpadas, reparos em fechaduras, vazamentos em torneiras causados pelo uso e outros pequenos defeitos que não estão relacionados à estrutura do imóvel.
É importante ressaltar que, embora a lei ofereça um norte, muitas vezes o contrato de locação pode estabelecer acordos específicos entre as partes. Por isso, é essencial que tanto o proprietário quanto o inquilino leiam atentamente e discutam os termos do contrato antes de assiná-lo, para evitar mal-entendidos futuros.
Assim, é possível alinhar corretamente os responsáveis por cada tipo de situação e dos consertos do imóvel.
Outra questão nos consertos do imóvel diz respeito aos vícios ocultos. Trata-se de problemas preexistentes no imóvel, mas que só se tornam aparentes após a locação. Atualmente, por entendimento judicial, os locadores são responsáveis por esses casos.
Mas nada melhor do que analisar essas situações de consertos do imóvel na prática. Por isso, separamos alguns exemplos.
Desgastes Naturais: Se o telhado de um imóvel é danificado por ventos fortes ou chuvas intensas, o proprietário é responsável pelo reparo.
Parede Mofada: Problemas de mofo podem ser complexos e geralmente são responsabilidade do proprietário, a menos que o mofo seja resultado de negligência do inquilino.
Pintura Externa: A manutenção da pintura externa do imóvel, como parte da conservação estrutural, é geralmente responsabilidade do proprietário.
Ou seja, o proprietário deve arcar com os custos relacionados à habitação do local, incluindo reparos em caixas de esgoto e de água, calhas, telhas, muro, quadros elétricos, tubulação, portão externo e até calçada.
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Para conhecimento da pessoa locadora, é importante ficar de olho em quaisquer danos que possam aparecer. Sempre que ocorrer algum problema cuja responsabilidade seja do proprietário, o inquilino deve avisar de forma imediata. Caso contrário, o locador estará assumindo os riscos.
Por exemplo: em uma chuva com vento muito forte, o telhado sofreu avarias e algumas telhas voaram. É necessário notificar e comunicar o dono do imóvel.
Até porque existem algumas regras para a resolução da questão. O inquilino precisa, em primeiro lugar, consentir a entrada do profissional ou da empresa chamada pelo proprietário para identificar os problemas e realizar as obras.
Se a solução ultrapasse 10 dias, o locador tem direito a abater o aluguel de modo proporcional ao período excedido. E, no caso de passar mais de 30 dias, é possível até mesmo rescindir o contrato de aluguel sem incorrer em multa.
Agora, vamos ver alguns casos em que o inquilino deve arcar com os consertos do imóvel.
Limpeza e Manutenção: Limpar ou desentupir vasos, pias e ralos são consertos do imóvel que são de responsabilidade do inquilino.
Reparos Menores: Conserto ou troca de fechaduras, interfone ou campainha são considerados manutenções ordinárias e, portanto, são do inquilino.
Vidros Quebrados: Se um vidro quebrar durante a locação, o inquilino é responsável pelo reparo, a menos que o dano seja resultado de um problema estrutural.
Esses exemplos ajudam a esclarecer as responsabilidades gerais nos consertos do imóvel. Mas não esqueça de que a comunicação entre proprietário e inquilino é essencial para resolver essas questões de forma amigável e eficiente.
O passo inicial, quando há infestação de insetos, sejam eles formigas, baratas ou outros, é identificar se o foco do problema ocorreu antes ou depois da locação.
Se o problema for anterior à assinatura do contrato de locação, a responsabilidade, como vimos acima, é do proprietário.
Por outro lado, se a incidência dos insetos aparecer após a locação, os custos do serviço de dedetização ficam com o inquilino.
Neste cenário, existem algumas observações também:
1. Se a dedetização for solicitada por um problema prévio, mas sem a identificação da época correta e sem o conhecimento do locatário, o inquilino se torna o responsável pelo pagamento.
2. No caso do serviço for para atender uma rotina de manutenção já prevista, o locatário deve ficar com esses gastos.
Vale destacar também que, quando o locador vai devolver o imóvel, ele precisa deixá-lo nas condições em que encontrou. Inclusive, a imobiliária intermediadora do processo ou o próprio locatário vai fazer uma avaliação na hora da entrega. Então, o inquilino deve ficar atento a reparos e consertos básicos, como por exemplo:
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