por Gabriel Armando Spina e Andreia Santos Gonçalves da Silva

A Lei nº 14.382 de 2022 alterou a redação do artigo 54 da Lei nº 13.097/2015, para estabelecer a concentração dos atos na matrícula imobiliária como parâmetro para a verificação de eventuais fraudes contra credores ou à execução, amenizando os riscos ao adquirente do imóvel, conferindo maior segurança no reconhecimento de sua boa-fé, uma vez que dispensa a apresentação das certidões forenses:

Art. 54. Os negócios jurídicos que tenham por fim constituir, transferir ou modificar direitos reais sobre imóveis são eficazes em relação a atos jurídicos precedentes, nas hipóteses em que não tenham sido registradas ou averbadas na matrícula do imóvel as seguintes informações:

I – registro de citação de ações reais ou pessoais reipersecutórias;

II – averbação, por solicitação do interessado, de constrição judicial, de que a execução foi admitida pelo juiz ou de fase de cumprimento de sentença, procedendo-se nos termos previstos no art. 828 da Lei nº 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil);

III – averbação de restrição administrativa ou convencional ao gozo de direitos registrados, de indisponibilidade ou de outros ônus quando previstos em lei; e

IV – averbação, mediante decisão judicial, da existência de outro tipo de ação cujos resultados ou responsabilidade patrimonial possam reduzir seu proprietário à insolvência, nos termos do inciso IV do caput do art. 792 da Lei nº 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil);

V – averbação, mediante decisão judicial, de qualquer tipo de constrição judicial incidente sobre o imóvel ou sobre o patrimônio do titular do imóvel, inclusive a proveniente de ação de improbidade administrativa ou a oriunda de hipoteca judiciária.(…)

§2º Para a validade ou eficácia dos negócios jurídicos a que se refere o caput deste artigo ou para a caracterização da boa-fé do terceiro adquirente de imóvel ou beneficiário de direito real, não serão exigidas:

I – a obtenção prévia de quaisquer documentos ou certidões além daqueles requeridos nos termos do § 2º do art. 1º da Lei nº 7.433, de 18 de dezembro de 1985; e

II – a apresentação de certidões forenses ou de distribuidores judiciais”.

Se por um lado a alteração legislativa traz maior segurança jurídica às transações imobiliária, por outro, impõe aos credores maior diligência para perseguição de seu crédito, devendo fazer uso das medidas judiciais necessárias para averbação da existência da ação e/ ou penhora na matrícula do imóvel do devedor, a fim de dar publicidade ao terceiro adquirente.

Por fim, importante frisar que, apesar da dispensa legal das certidões forenses, para fins de conceder ao adquirente maior segurança jurídica, se recomenda a extração das certidões de praxe nas transações imobiliárias, uma vez que atestam a situação jurídica de uma pessoa em relação a processos cíveis, criminais, trabalhistas e fiscais, limitando os riscos da operação.